借地権の更新料・名義書き換え・承諾料・地代の相場　

借地権の更新料の相場について

一般的に更新料の相場は借地権価格の5%〜１０％が目安となっているようですが首都圏は高めになる傾向があるようです。

更新料の支払いについては法的には根拠が明確となっておらず、契約書に明記されていない場合は支払う義務はないとされております。

しかし契約書に更新料を明記してある場合は支払い義務が生じます。また明記されていなくても両者に支払の合意があり、過去に支払がされた実績があれば更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。　

相続で新たに借地人となった場合に更新料の支払いでしばしば地主さんと借地人さんとの間でもめるケースが多く見受けられます。　地主さんとの関係が悪化してしまうと、第三者への売却を認めないとか、自宅を建て替える場合に法外な建て替え承諾料を請求されたり、銀行ローンを利用する場合に必要な抵当権設定承諾書、建て替え承諾を地主さんからもらえない場合も生じます。

元々信頼関係で成り立っていた上での契約ですので地主さんとの良好な関係を保つためには納得する金額で支払っておいたほうがいいでしょう。　

借地の地代の相場について

一般的に住宅地における借地権の地代相場は固定資産税相当額の３倍〜５倍と言われております。（商業地の地代相場は固定資産税の７倍〜８倍）

ただし地代についても、更新料等と同様、地域の慣習や地域格差がありさまざまです。　>また地代が異常に低額の場合は使用貸借とみなされ借地権が成立しない場合もあります。

因みに首都圏の住宅地の地代は、固定資産税相当額の４倍以上であることも多いようです。

借地権契約の地代に関する特約として地代の増額をしない特約は有効ですが、減額をしない特約は無効となります。地主さん又は借地人さんから将来の地代の増減請求ができる状況は下記の３つです。

１）土地に対する租税（固定資産税、都市計画税等）の増減があった場合。

２）土地価格の上昇または下落、その他の経済事情の変化。

３）近隣の類似した土地の地代と比較して大きく乖離がある場合。

借地権に関わる承諾料等の相場について

１）名義変更料（承諾料）： 　借地権価格（売買価格）の１０％程度

２）建替え承諾料：　　　 　 　更地価格（売買価格）の２〜５％程度　

３）条件変更承諾料：　　　 　 更地価格（売買価格）の１０％程度

＊木造からコンクリート造への変更等する場合に条件変更承諾料が請求されます。

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