借地権の売却方法と売却相場・高くうるには?

借地権・底地のよくある質問
借地権の売却 相場

借地権の売却と借地権の売却方法

借地権は売却が可能

借地権とは建物所有を目的として土地を有償で借りる権利で財産権として第三者へ売却したり、転貸することは可能です。

借地権を勝手に売却はできない! 売却には地主さんの承諾が必要

しかし借地権の売却は、借地契約上の借主の地位を売却することになりますので、地主さんの事前の承諾なしに、借地権を勝手に売却する事はできません。(民法612条)
また第三者に借地権を譲渡するときは、地主さんへの譲渡承諾料の支払いも生じます。
地主さんの承諾なしに第三者へ転貸したり、売却した場合は借地契約が解除となる事がありますので必ず事前に地主さんの承諾をもらっておきましょう。

民法612条

第612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

地主さんが借地権の売却を承諾してくれない場合は? 借地非訟

借地非訟
地主が借地権の譲渡承諾してくdれない場合

地主さんが借地権の第三者への譲渡を認めない事も少なくありません。 
その場合は借地非訟(しゃくちひしょう)という裁判所に申し立てをし、裁判所から借地権譲渡の許可をもらう方法もあります。(借地借家法第19条)

借地借家法第19条

土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可
第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることがで

借地非訟のメリット・デメリット

借地非訟の申立てをすれば簡単に解決するわけではなく、裁判所は売却に正当な理由があるか、地主に不利益が生じるのかなどを総合的に判断します。
また借地非訟の申立てから決定までには時間(半年から1年)と費用(弁護士費用等)がかかります。
さらに地主さんとの関係が悪化してしまうので、あまりベストな方法ではありません。 
借地非訟はあくまでも最終手段と考えておきましょう。

借地権の売却をスムーズに進める方法とは

1.地主さんと良好な関係の構築と維持
日ごろから地主さんと良好な関係を築いておきましょう。関係が悪化しているといろいろな場面での承諾が得られない事があります。

2.地主さんの意向の確認
良好な関係を築いたうえで、将来的に底地を売却したいのか、借地権を買い取って土地を活用したいのか、借地人さんと共同売買したいのか、そのまま継続したいのか等地主さんの意向を確認しておくことが重要です。
地主さんの意向を知ったうえで、こちらの意向も伝えておく事が重要です。

借地権の売却や整理方法には下記の5つの方法がありますので、早めに地主さんの意向を確認し、円満な解決方法を探すことが肝要です。

借地権の売却や整理の5つの方法

借地権の売却や整理には下記の5つの方法があります。
①地主さんに借地権を買い取ってもらう方法
②第三者へ地主さんと共同売却する方法
③第三者へ単独で借地権を売却する方法
④底地を買い取り所有権にする方法
⑤地主さんと等価交換して所有権にする方法

借地権を地主に買い取ってもらう方法

借地権を地主さんに買い取ってもらう方法

借地権を地主さんに買い取ってもらう方法です。地主さんが借地権を買い戻してアパートを建てるなどの有効活用を考えている場合は話がスムーズに進みます。
地主さんに売却する場合は買い手と売り手が特定されている特殊な状況の為価格の調整が難しい場合もあるようです。
日ごろから地主さんとの関係性をよくしておき、早めに地主さんに相談し自分たちの意向を地主さんに伝えておく事も重要です。

第三者に地主さんと底地と借地権を共同売却する方法

借地権を地主さんと共同売却する方法

売却前に地主さんと底地と借地権の割合を決めておき、共同して第三者に売却して換金する方法です。 地主さんと共同して売却できれば高値で売却できる可能性が一番高い方法です。

第三者に借地権を売却する方法

借地権を第三者へ売却する方法

借地権を単独で第三者に売却する方法です。この場合は事前に地主さんから売却の承諾を得ておく必要があり、譲渡承諾料も別途支払う必要があります。
地主さんが第三者への売却を認めてくれない場合もあります。

底地を買い取り所有地にしてしまう方法

底地を地主さんから買い取りし所有権にする方法

借地人さんが地主さんから底地を買い取る方法です。 一番多いケースですが買取価格は例えば底地40%の場合でも50%前後の価格で取引される事が多いようです。

底地と借地を等価交換する方法

借地権と底地を等価交換して所有権とする方法

比較的広い土地の場合は地主さんと等価交換し、お互いに土地の所有者となる方法です。お互いに土地の所有者となるので自由に土地を使う事ができるので、お互いにメリットがある方法です。
また等価交換には定資産の交換の特例が使えます。それは土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例で、借地権と底地の等価交換には譲渡所得税が免除されます。

特例を使うには条件を満たす必要がありますので専門家に相談してから実行しましょう。

借地権の売却の相場について

土地の価格には、①実勢価格、②公示地価、③基準地価、④路線価、⑤固定資産税評価額の5種類があります。
土地の実際の取引額は、国が公表する公示価格や都道府県が調査した基準価格をベースに需要と供給のバランスできまります。

借地権や底地を売却する場合、実勢価格はどうなるのでしょうか?
一般の方が借地権や底地を購入するケースは多くはなく、不動産会社へ単独で売却するケースが多いと思います。
単独で借地権や底地を売却する場合は、更地の土地の実勢価格に比べて非常に安く売買されているようです。

借地権の売却相場
底地の売却相場

それは不動産業界ではコーヒーカップ・ソーサー理論などと呼ばれ、カップとソーサーがセットの価格と比較して、カップやソーサーをそれぞれ単体で売却する場合では価格が大幅に安くなってしまうという事です。

借地権の単独売買はどうして安いのか?

借地権の売却相場

借地権は強い権利ではありますが、土地を完全所有している訳ではないので地主さんに対して地代の支払いだけではなく、契約更新時の更新料(借地権価格の10%前後)の支払いも発生します。また建て替えの時は立替承諾料や譲渡にも地主さんの許可や承諾料が発生します。

買い手から見るとこのように様々な金銭的なコストが継続的に発生し、また何かに付けて地主さんから承諾を得なければならない煩わしい面もあります。

このような理由から単独で借地権を売却する場合は更地の実勢価格に借地権割合を乗じた値段よりもかなり安い値段で取引されています。

底地の単独売買はどうして安いのか?

底地の売却相場

底地の単独売却も同じように買い手から見ると底地を購入しても借地人が契約を解除しない限り契約は永遠に継続されるので、借地権を自ら買い取らない限り、自分の土地ながら建物を建て利用する事も期待できません。

また昔から継続しているので賃料の値上げもできず、土地の実勢価格に比べて借地権の賃料は非常に安く、底地を買っても投資効果は期待できません。

このような理由から単独で底地を売却する場合も更地の実勢価格に底地割合を乗じた値段よりもかなり安い値段で取引されています

借地権の売却は地主さんとの共同売買が理想ですが・・

底地、借地権の共同売買

借地権や底地を単独で売却する場合は更地の実勢価格に比べてかなりの安い金額で売買される事になってしまうので、地主さんと一緒に共同売買をするのが理想です。

しかし地主さんの事情や意向もあり、また地主さんと借地人さんとの関係も大きく影響しますので地主さんとの共同売買が簡単にできるとはかぎりません。
日ごろから地主さんとの関係性を築き、早い段階から地主さんの意向を確認しておいて話を進めるのが大事です。 

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